千葉　新築一戸建て！など－不動産取引のマメ知識－

一戸建ての長所と短所

ロクカー — 2008-02-07T20:19:24+09:00

一戸建ての魅力は庭があることに集約されるといわれます。マンションなども捨て難い魅力がありますが、独立した家を持つことの満足感は一戸建てならではのものといえるでしょう。まずは一戸建ての特徴を一戸建ての入手方法という観点から考えてみます。すでに完成している住宅を購入する、土地の造成が終わった時点でモデルハウスをみて決める、造成地の中からまず土地を選び家については希望や好みを入れて設計・建築してもらう、中古住宅を購入する、のどれかです。

続いて、一戸建ての長所と短所を簡単にまとめてみました

長所
・幅広く趣味が楽しめる。
・マンションのように区分所有や共有部分といった難しい権利関係がなく、ほとんどが所有権若しくは借地権。
・増築・改築が楽しめる。
・マンションのように壁と壁の付き合いではなく、土地と土地の付き合いになるので、境界部分がはっきりでき、騒音などによる近隣とのトラブルが少ない。

短所
・リフォーム時に、手間や費用が多くかかる。
・マンションに比べ、眺望が悪い
・マンションに比べ、最寄駅から遠くなることが多い。
・マンションに比べ、耐久年数が短い

新築一戸建ての購入はシックハウスが心配？

ロクカー — 2008-02-06T10:39:03+09:00

よくある質問に、室内に入ったとき塗装の臭いがとてもきつく、アレルギー気味の子供のことが心配、という内容のものがあります。

住宅の空気環境を定める基準として、WHOでは室内に放出されるホルムアルデヒド量の基準限界を0.08ppmに定めています。日本もこの基準に沿って近年は積極的に取り組んでいるところです。

（社）住宅生産団体連合会の調べによりますと、ホルムアルデヒドに関連した対策では「放出量の少ない建材・施工材への切り替え」が最も多く、98年度が58％、99年度が85％、2000年度が90％と年々進んでいます。その他通風の良いプランを心掛けている業者もあります。

そうはいっても自分の気に入った一戸建てがそうなっているとは限りませんので、まず販売業者に、シックハウス対策はどうなっているか、ホルムアルデヒドと有機リン系の殺虫剤を使用しているかを聞いてみて下さい。

特に住宅内の空気中に存在する主な化学物質はホルムアルデヒドと有機リン系の殺虫剤です。もし仮に使われていることが分かれば、完成後1ヶ月くらいで室内の空気濃度は半減すると言われているので、建物完成後1ヶ月程度を経てから入居することをお勧めします。また入居後はこまめに換気して下さい。

対策は何といっても室内に風を通すことです。更に、新調した家具にもホルムアルデヒドが使われていることもありますから購入するときに注意してください。

重要事項説明書

ロクカー — 2008-02-05T18:48:44+09:00

不動産の契約をする際、契約に先立って媒介業者、売主業者は、その不動産を購入しようとしているエンドユーザーに対して重要事項の説明を行なうことになっています。

そして重要事項の説明は宅地建物取引主任者が行わなければならないことになっており、重要事項の説明は不動産業者に対して法律で義務づけられています。しかし重要事項の中身となってくると不動産業者によってかなりの差があるのが実情です。今回はこの「重要事項説明書」の現状について考えてみました。

「重要事項説明書」に記載して説明すべき事項ですが、不動産物件の表示に関する事項に始まり、権利関係の事項、法令による制限に関する事項、設備などに関する事項、マンションであれば共用部分や管理に関する事項、契約の条件などに関する事項、その他宅地建物取引業法により細かく規定されています。

あらゆる点で何ら問題がなくお客様のニーズに合致した物件であれば、宅地建物取引業法で規定された事項をひととおり説明すれば何の問題もありません。宅地建物取引業法の条件を満たしていなくても、問題のない物件でトラブルが起きることは稀でしょう。
しかしながら何らかの問題点を抱えている不動産物件もあり、その問題点の説明の仕方や、あるいは問題点自体を見付けられるかどうかで不動産業者に差があるようです。重要事項説明書の書式の違いを見ていきます。

１つめは「市販品を使っているタイプ」で、これには宅地建物取引業協会や全日本不動産協会などの業界団体が作成しているものと、Ｄ社製のものとが普及しています。

２つめは「その不動産業者独自の書式を印刷して用意しているタイプ」で、中～大手の媒介業者がこれにあたります。

３つめはパソコンでその都度に作成しているものです。

それぞれに長所、短所があるのですが、これらの中で最も問題になりやすいのが、市販のＤ社製のものです。ところが中小の不動産業者は記入が簡単で安上がりなので、多くこのＤ社製を使用しているようです。

重要事項で説明すべき内容は多岐にわたっているのですが、Ｄ社製では記入を簡単にしている分、必要な項目の見落としや、記入を省略しがちになります。Ｄ社製が悪いというのでは決してなく、あくまでもそれを使いこなす不動産業者の問題です。

これは他の書式を使っていても同じといえば同じなのですが、とにかく欄を埋めればいい、という姿勢でやっている不動産業者ではトラブルが起こりやすいです。
次に重要事項説明のタイミングの問題ですが、宅地建物取引業法では「契約締結の前に」とされているだけです。本来の趣旨では売買契約の前に重要事項の説明をし、その内容によってお客様が実際に契約を行なうかどうかを考える期間を与えてから契約締結に臨むのが正しいのでしょうが、現実にはほとんどの場合が、契約書の取り交わしのすぐ前に説明をしています。

さらに「重要事項説明書」を作成、あるいはその前の段階として物件の調査にあたる担当営業マンなどのスキルの問題があります。この作成や調査を実務としてするのは宅地建物取引主任者でなくても誰でも良いので、問題点を抱えた不動産の場合、初心者や未経験では調査等は難しいですし、同じ売買でもマンションしか経験したことのない人にとって土地や一戸建ての調査は難しいものです。

最後に重要事項説明を受けるお客様自身の問題もあります。多くの人にとってそれまで経験したことのない高い買い物に臨んで、緊張してしまうのは仕方のないことです。そして緊張のあまり、重要事項説明で宅地建物取引主任者の話を聞いても、何をいわれたのかさっぱり分からないままで終わってしまったり、契約後に重要事項説明をされたことすら覚えていない、なんてお客様もいます。

重要事項説明のときには、詳細の内容に関してお客様は分らない部分も多くあると思います。その時には、説明をしてくれる宅地建物取引主任者にいっぱい質問しましょう。不動産業者の方は、その仕事に熱意と誇りをもって取り組んでいる方も多くいます。重要事項に対する質問を含め、ごまかすことなくしっかり説明してくれるはずです。

不動産担保で老後も大丈夫？

ロクカー — 2008-02-04T18:50:24+09:00

リバースモーゲージという言葉をどこかで耳にしたことがあるのでしょうか。まだ一般的に認知されているとは言い難いところですが、高齢者等が持家を担保として生活資金の融資を受け、死亡時に一括返済するシステムのことです。

近年の公的年金への信頼感低下、医療費負担の増大、定年後の再雇用への不安など、老後の生活が問題視される中で、この制度が再び注目されています。

アメリカでは1960年代からこの制度がスタートし、日本では1981年に武蔵野市が全国に先駆けてこの制度を導入したようです。その後、いくつかの自治体や民間の信託銀行でも導入されたようですが、担保不動産の資産価値下落の流れの中で、実質上は取扱いをやめているケースもあるようです。

リバースモーゲージ（逆抵当融資方式）では、居住用不動産の担保評価により貸付限度額を設定し、その限度額に達するまで毎月一定額の融資を受け取ることができます。分かりやすく理解しようとするならば、イメージとしては年金制度に代わるものです。そして貸付契約終了後（借受人の死亡等）に担保不動産を売却するなどして、一括で返済・清算することになります。

厚生労働省による各都道府県への通知などもあり、今年から制度への取り組みを始めたところもいくつかあります。なお、各都道府県における実施主体は社会福祉協議会となっています。

対象者の条件は各都道府県によってリバーズモーゲージの利用条件は異なりますが、主に住宅ローンなどを返済し終わって抵当権の消えたマイホームに居住し、子供は同居していない低所得の高齢者世帯が対象者になっているようです。

また、マンションと、借地権の一戸建は対象外」です。将来的には制度が変わる可能性もありますが、少なくとも現時点では（土地権利が所有権の）一戸建住宅を所有しないとこの制度を受けることができません。

財産三分法

ロクカー — 2008-01-31T12:22:36+09:00

なぜ不動産に投資をしようと思うのか？投資する物件に魅力はあるのか？　

不動産に投資する人が証券など他の資産への投資に比べ、不動産の特殊性や税制などに代表される「不動産への対応」に魅力を感じているのだと思います。

資産形成（運用）・保全を包括的に考えてみて、不動産をどう位置づけるか。　不動産が味方になっているかどうかがポイントになってきます。

資産形成のセオリーに「財産三分法」があります。「現金（預貯金）」「証券（株式・債券・投資信託など）」「不動産」にお金を分けているだけで自然に資産形成ができるという考えです。

これは投資する資金と運用商品との関係が、安全性、収益性、換金性という面が異なることと、それぞれの資産の市場価値（価格の変化）が違う動きをすること、この2点に着目して、「分散投資」をしていけば、"自然と"資産が形成できるというセオリーです。

つまり、それぞれの資産の特徴から、その資産に対する対応方法から考えられる「得する理由」「損する理由」を理解して、その違いを利用して投資するということです。

このセオリー自体はここ数年で激変している社会情勢の中でも「分散投資」の基本として生きていますが、めまぐるしく変化する現代において、このセオリーだけに頼るのではなく自分自身でしっかりと判断できる力が必要になるのではないでしょうか。

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不動産価格を導く方法

ロクカー — 2008-01-30T11:23:14+09:00

不動産を合理的かつ有効に利用するためには、的確な不動産の評価が重要です。

「不動産の鑑定評価に関する法律」により不動産の鑑定評価は不動産鑑定士資格試験に合格し、実務経験をおさめた不動産鑑定士または士補以外の者が行うことができないとされています。

その不動産鑑定士が不動産鑑定評価にあたり拠りどころにするものが「不動産鑑定評価基準」です。これは、国土交通省が答申により発布するもので、１９６４年に制定されました。

不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うにあたって、どの様な理論を基礎とし、どの様な手順を尽くして適正な価格に接近し、最終的な結論に到達するかが示されています。
従来の物件調査は土地に関する調査項目を中心としていましたが、不動産の証券化等土地・建物一体の複合不動産の収益性を重視する取引が増大しているため、時代の流れに的確に対応する鑑定評価手法の確立が求められるようになり、２００２年７月に改定が行われました。

新しい不動産鑑定評価基準は２００３年１月から施行されています。

鑑定士の調査能力を超える場合への対応、不動産の証券化など土地・建物一体の複合不動産の収益性重視への対応、より広域的な市場分析重視への対応、鑑定評価結果についての説明責任強化、物件調査における建物や地中の状態についての項目を具体的に明記などが改正のポイントとなっています。

さらに今回の改正で、ビルの耐震性・管理レベルのほか、土壌汚染の有無の確認が盛り込まれました。

近年、企業の工場跡地等の再開発等に伴い、重金属等による土壌汚染が顕在化してきており、特に最近において汚染事例の判明件数の増加が著しくなっているので、今回の不動産鑑定基準に土壌汚染の有無の確認が盛り込まれたことは時代に則した改正と言えると思います。

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未払い費用はくまなく計上しよう

ロクカー — 2008-01-28T13:00:50+09:00

諸々の費用については、その支払いが済んでいなくても、債務が確定していれば、未払費用を計上して費用処理することができます。

例えば、給料・決算賞与・借入金利息・運賃・地代・社会保険料などのように、未払費用に計上できる経費項目はたくさんあるようです。

債務が確定しているとは、その費用について法律上支払う契約があり期末までに支払義務が確定していること、期末までにその債務に基づいて具体的な給付原因となる事実が発生していること、期末までに合理的に金額の見積りができること、以上の３つの条件が満たしている場合をいいます。

例えば、給料の計算期間が当月20日～翌月19日で、支払日が25日となっている会社なら、20日からその月の末日までの給与について、未払給料を計上することができるようです。

そのほか社会保険料、決算賞与、ロイヤリティー、売上割戻し、運賃、地代家賃、広告宣伝費などの諸経費で未払いとなっているものがあれば、もれなく拾いだして未払費用に計上しておくとよいそうです。

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日本の家は買いやすくなったか

ロクカー — 2008-01-26T13:02:15+09:00

別名、「モッくん」のマンションとまで言われるＷコンフォートタワーの第１期２次４３０戸の販売結果が発表されました。１万６０００組もの来場があり、最高７８倍、平均８.３倍で完売です。都心高層マンションは大人気のようです。

1990年、バブル最盛期では首都圏のファミリー向け新築マンションは約6100万円していました。2000年では約4000万円まで下がっています。それでは、分譲価格が下がれば本当に「買いやすく」なったと言えるのでしょうか。

これだけを比較すると、分譲価格が下がっているのだから「買いやすくなった」と言えるのかもしれません。しかし、我々が手にする収入との比較で見てみると決してそうとも言えないと思います。

都市開発協会が毎年実施している「年収に対するマンション価格の倍率」調査によると、東京圏の平均的マンション（７５平米相当）価格が一般サラリーマン世帯年収の何倍に相当するかというと、2000年では5.29倍、2001年では5.34倍と上昇に転じているようです。

分譲価格が下がっても、住宅ローンの割合で考えると決して緩和されていないことを意味しています。

2000年と2001年についての倍率を比較しますが、15年前までさかのぼってみると、この分譲価格と年収の倍率はほとんど同じ数字となっています。

つまり、バブル前の水準に戻ったというのが現在の状況なのはないでしょうか。短期的には安くなったと言えますが、中期的にみれば「もとの水準に戻った」だけで、本来の価格に落ちついたとも言えるでしょう。

日本不動産鑑定協会がまとめた2000年の「世界地価等調査」によると、標準的な一戸建て住宅価格は東京がニューヨークの3.8倍（平均為替相場で換算）です。

ちなみに世界では第六位となっています。

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地盤は大丈夫？中古一戸建て

ロクカー — 2008-01-25T12:05:26+09:00

新たに造成された宅地の地盤が安定するまで１年以上かかるともいわれます。中古戸建ての場合は、造成より年月が経っていることを考えると、地盤という意味では中古住宅のほうがより安心できる考えもあります

しかし、注意しなくてはならないのは、中古の建物では、地盤の問題と同時に、建物自体のチェックを行なわなければなりません。まずは基礎や玄関前などのコンクリート部分、外壁などにひび割れや亀裂、浮きなどがないか、建物の外まわりで見れる部分は確認することをお勧めいします。特に建物の築年数など心配な場合は、建築に詳しい知人の方やプロの方と一緒に見てもらうことも一つの方法です。ひび割れなどの部分が目立つようであれば地盤に問題があるか、地盤に応じた適切な基礎工事が行なわれていない可能性も考えられます。

建て替えを前提として中古住宅を購入する場合も、現在の建物の状態にあまり気を付けなくてもよいでしょうが、もちろん地盤のチェックは欠かせません。相当な軟弱地盤でない限り、適切な対策を講じた基礎を施工することで対応はできますが、予定外のコスト負担を強いられることになりかねません。

検討物件の地盤だけでなく、そのエリア全体が地盤の状況も大切です。物件見学の際に、隣接地に建つ建物の基礎や玄関前のコンクリート部分に亀裂やひび割れがないかなど、外から見える範囲で確認します。（あまり無理して覗き込むと近隣からのクレームの原因となりますので注意が必要。）建築するハウスメーカーが決まっている場合は、そのハウスメーカーが既存で建築した時の地盤データが残っていることもありますので、こちらも確認するとよいでしょう。

また、低地で水が集まりやすい土地や川などに接する敷地は軟弱な地盤である可能性が高くなっています。

購入候補として選んだ敷地の地盤に不安がある場合、（不安を感じない場合でも建築前にはきちんとした地盤調査を行なうほうが好ましい）最終的には専門家による地盤調査を行ない、それに応じた建物基礎の対策を講じることになります。

しかし、残念ながら中古住宅の売主が事前に地盤調査をしていることは少なく、売主が当初建築した時点での地盤調査資料を持っていることはありますので、あれば見せてもらうようにします。　　　　また、売主との話し合いにより事前に地盤調査できれば、なお良いでしょう。

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資産の分散と運用

ロクカー — 2008-01-24T18:49:33+09:00

よく言われる「資産三分法」というのは、現預金、金融資産、不動産の３つに分けて保有しようというものです。

分散の考え方は人によって異なると思います。何十億という資産がある人は、資産を守り、目減りを防ぐことが重要になると思います。しかし、資産が数十万円、数百万円、数千万円という人であれば、多少リスクにさらしても、運用して増やすことが重要になるかもしれません。

あるいは、まだ20代であれば、多少の失敗はリカバーできますが、定年間近であれば、あまりリスクはとれないでしょう。結婚や出産を控え、出費が予想される人もいれば、独身貴族で稼ぎは全て自分のもの、という人もいるでしょう。

つまり、個々人の資産状況や目的によって、分散すべきか、どう運用するかは異なります。
それに、専業投資家ならいざ知らず、本業を持っている忙しい身の方もいます。いろいろな投資対象に同時に手を出す時間はない人の方が多いのではないでしょうか。

このような方は、何か一つの投資に絞って（集中して）みては、いかがでしょうか？不動産投資に集中するか、株式投資なのか、何にするかは自由ですが、いくつか同時に投資をしても、全てが中途半端になってしまう可能性が高いように思います。

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