重要事項説明書
| 不動産の契約をする際、契約に先立って媒介業者、売主業者は、その不動産を購入しようとしているエンドユーザーに対して重要事項の説明を行なうことになっています。 そして重要事項の説明は宅地建物取引主任者が行わなければならないことになっており、重要事項の説明は不動産業者に対して法律で義務づけられています。しかし重要事項の中身となってくると不動産業者によってかなりの差があるのが実情です。今回はこの 「重要事項説明書」 の現状について考えてみました。 「重要事項説明書」 に記載して説明すべき事項ですが、不動産物件の表示に関する事項に始まり、権利関係の事項、法令による制限に関する事項、設備などに関する事項、マンションであれば共用部分や管理に関する事項、契約の条件などに関する事項、その他宅地建物取引業法により細かく規定されています。 あらゆる点で何ら問題がなくお客様のニーズに合致した物件であれば、宅地建物取引業法で規定された事項をひととおり説明すれば何の問題もありません。宅地建物取引業法の条件を満たしていなくても、問題のない物件でトラブルが起きることは稀でしょう。 しかしながら何らかの問題点を抱えている不動産物件もあり、その問題点の説明の仕方や、あるいは問題点自体を見付けられるかどうかで不動産業者に差があるようです。 重要事項説明書の書式の違いを見ていきます。 １つめは 「市販品を使っているタイプ」 で、これには宅地建物取引業協会や全日本不動産協会などの業界団体が作成しているものと、Ｄ社製のものとが普及しています。 ２つめは 「その不動産業者独自の書式を印刷して用意しているタイプ」 で、中～大手の媒介業者がこれにあたります。 ３つめはパソコンでその都度に作成しているものです。 それぞれに長所、短所があるのですが、これらの中で最も問題になりやすいのが、市販のＤ社製のものです。ところが中小の不動産業者は記入が簡単で安上がりなので、多くこのＤ社製を使用しているようです。 重要事項で説明すべき内容は多岐にわたっているのですが、Ｄ社製では記入を簡単にしている分、必要な項目の見落としや、記入を省略しがちになります。Ｄ社製が悪いというのでは決してなく、あくまでもそれを使いこなす不動産業者の問題です。 これは他の書式を使っていても同じといえば同じなのですが、とにかく欄を埋めればいい、という姿勢でやっている不動産業者ではトラブルが起こりやすいです。 次に重要事項説明のタイミングの問題ですが、宅地建物取引業法では 「契約締結の前に」 とされているだけです。本来の趣旨では売買契約の前に重要事項の説明をし、その内容によってお客様が実際に契約を行なうかどうかを考える期間を与えてから契約締結に臨むのが正しいのでしょうが、現実にはほとんどの場合が、契約書の取り交わしのすぐ前に説明をしています。 さらに 「重要事項説明書」 を作成、あるいはその前の段階として物件の調査にあたる担当営業マンなどのスキルの問題があります。この作成や調査を実務としてするのは宅地建物取引主任者でなくても誰でも良いので、問題点を抱えた不動産の場合、初心者や未経験では調査等は難しいですし、同じ売買でもマンションしか経験したことのない人にとって土地や一戸建ての調査は難しいものです。 最後に重要事項説明を受けるお客様自身の問題もあります。多くの人にとってそれまで経験したことのない高い買い物に臨んで、緊張してしまうのは仕方のないことです。そして緊張のあまり、重要事項説明で宅地建物取引主任者の話を聞いても、何をいわれたのかさっぱり分からないままで終わってしまったり、契約後に重要事項説明をされたことすら覚えていない、なんてお客様もいます。 重要事項説明のときには、詳細の内容に関してお客様は分らない部分も多くあると思います。その時には、説明をしてくれる宅地建物取引主任者にいっぱい質問しましょう。 不動産業者の方は、その仕事に熱意と誇りをもって取り組んでいる方も多くいます。重要事項に対する質問を含め、ごまかすことなくしっかり説明してくれるはずです。 |
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