不動産価格を導く方法
| 不動産を合理的かつ有効に利用するためには、的確な不動産の評価が重要です。 「不動産の鑑定評価に関する法律」により不動産の鑑定評価は不動産鑑定士資格試験に合格し、実務経験をおさめた不動産鑑定士または士補以外の者が行うことができないとされています。 その不動産鑑定士が不動産鑑定評価にあたり拠りどころにするものが「不動産鑑定評価基準」です。これは、国土交通省が答申により発布するもので、１９６４年に制定されました。 不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うにあたって、どの様な理論を基礎とし、どの様な手順を尽くして適正な価格に接近し、最終的な結論に到達するかが示されています。 従来の物件調査は土地に関する調査項目を中心としていましたが、不動産の証券化等土地・建物一体の複合不動産の収益性を重視する取引が増大しているため、時代の流れに的確に対応する鑑定評価手法の確立が求められるようになり、２００２年７月に改定が行われました。 新しい不動産鑑定評価基準は２００３年１月から施行されています。 鑑定士の調査能力を超える場合への対応、不動産の証券化など土地・建物一体の複合不動産の収益性重視への対応、より広域的な市場分析重視への対応、鑑定評価結果についての説明責任強化、物件調査における建物や地中の状態についての項目を具体的に明記などが改正のポイントとなっています。 さらに今回の改正で、ビルの耐震性・管理レベルのほか、土壌汚染の有無の確認が盛り込まれました。 近年、企業の工場跡地等の再開発等に伴い、重金属等による土壌汚染が顕在化してきており、特に最近において汚染事例の判明件数の増加が著しくなっているので、今回の不動産鑑定基準に土壌汚染の有無の確認が盛り込まれたことは時代に則した改正と言えると思います。 |
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