融資利用の特約
個人の不動産購入では、民間金融機関や住宅金融公庫などの住宅ローンを利用することが大半です。では、この住宅ローンが契約の中ではどのような扱いになっているのでしょうか。
住宅ローンを申込む際、通常は契約済みの 「売買契約書」 を金融機関などへ提出します。つまり、申込みよりも先に売買契約を締結することになります。しかし、実際に住宅ローン融資を受けられるかどうかは、申込んでからでないと確定しないものです。
そこで契約上に登場するのが 「融資利用の特約」です。もし、この特約がないと、たとえ買主は住宅ローンを借りられなかったとしても、売買契約による代金を全額どこかから調達して払わなければならなくなってしまいます。
「融資利用の特約」 では、売買対象物件の引渡し日までの間に相当の期日を定め、その期日までに申込んだ金融機関などから融資の承認を受けられない場合には、いったん成立した売買契約を解除することができ、契約時に支払った手付金や契約時金も返還されるような特約になっているのが一般的です。
この場合、注意しなければならないのは、あらかじめ申込み金融機関、申込み金額、融資条件 （利率、返済期間など） をはっきりさせておくことです。住宅ローン融資を受けられさえすれば、どこでも、どんな条件でも良い、などということはないからです。自分の返済能力に見合った融資条件を、不動産業者の担当者とよく話し合い、それよりも悪い条件だったら借りない、というラインを決めておいた方が良いでしょう。
「融資利用の特約」 をめぐってトラブルが多いのは、買主が契約続行の意思をなくして、わざと申込みをしなかったり、必要な書類を提出しなかったりする場合です。このときは特約の適用云々の前に、買主の契約不履行の問題を問われることになってしまいます。媒介業者としっかりコミュニケーションをとり、融資申し込みの円滑な手続きができるようにしましょう。
また、はじめに申込んだ金融機関で融資を断られたにも関わらず、媒介業者が何とかローンを通そうと他の金融機関に再度申込みをしているうちに、特約の期日を過ぎてしまった、というトラブルもあります。この場合は媒介業者の責任を問われることになりますが、買主も不測の損害を蒙る結果になりかねません。事前の話し合いは勿論のこと、ローン申込み後にも綿密に媒介業者等と連絡を取り合い、ここがダメだったらダメ、という意思表示をはっきりさせておくべきです。また、融資利用の特約の期限を延長してもらえるか否か売主との交渉を媒介業者へ相談することも必要です。
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