千葉　新築一戸建て！など－不動産取引のマメ知識－

よくある質問に、室内に入ったとき塗装の臭いがとてもきつく、アレルギー気味の子供のことが心配、という内容のものがあります。

住宅の空気環境を定める基準として、WHOでは室内に放出されるホルムアルデヒド量の基準限界を0.08ppmに定めています。日本もこの基準に沿って近年は積極的に取り組んでいるところです。

（社）住宅生産団体連合会の調べによりますと、ホルムアルデヒドに関連した対策では「放出量の少ない建材・施工材への切り替え」が最も多く、98年度が58％、99年度が85％、2000年度が90％と年々進んでいます。その他通風の良いプランを心掛けている業者もあります。

そうはいっても自分の気に入った一戸建てがそうなっているとは限りませんので、まず販売業者に、シックハウス対策はどうなっているか、ホルムアルデヒドと有機リン系の殺虫剤を使用しているかを聞いてみて下さい。

特に住宅内の空気中に存在する主な化学物質はホルムアルデヒドと有機リン系の殺虫剤です。もし仮に使われていることが分かれば、完成後1ヶ月くらいで室内の空気濃度は半減すると言われているので、建物完成後1ヶ月程度を経てから入居することをお勧めします。また入居後はこまめに換気して下さい。

対策は何といっても室内に風を通すことです。更に、新調した家具にもホルムアルデヒドが使われていることもありますから購入するときに注意してください。

リバースモーゲージという言葉をどこかで耳にしたことがあるのでしょうか。まだ一般的に認知されているとは言い難いところですが、高齢者等が持家を担保として生活資金の融資を受け、死亡時に一括返済するシステム のことです。

近年の公的年金への信頼感低下、医療費負担の増大、定年後の再雇用への不安など、老後の生活が問題視される中で、この制度が再び注目されています。

アメリカでは1960年代からこの制度がスタートし、日本では1981年に武蔵野市が全国に先駆けてこの制度を導入したようです。その後、いくつかの自治体や民間の信託銀行でも導入されたようですが、担保不動産の資産価値下落の流れの中で、実質上は取扱いをやめているケースもあるようです。

リバースモーゲージ（逆抵当融資方式） では、居住用不動産の担保評価により貸付限度額を設定し、その限度額に達するまで毎月一定額の融資を受け取ることができます。分かりやすく理解しようとするならば、イメージとしては年金制度に代わるものです。そして貸付契約終了後（借受人の死亡等）に担保不動産を売却するなどして、一括で返済・清算することになります。

厚生労働省による各都道府県への通知などもあり、今年から制度への取り組みを始めたところもいくつかあります。なお、各都道府県における実施主体は社会福祉協議会となっています。

対象者の条件は各都道府県によってリバーズモーゲージの利用条件は異なりますが、主に住宅ローンなどを返済し終わって抵当権の消えたマイホームに居住し、子供は同居していない低所得の高齢者世帯が対象者になっているようです。

また、マンションと、借地権の一戸建は対象外」 です。将来的には制度が変わる可能性もありますが、少なくとも現時点では （土地権利が所有権の） 一戸建住宅を所有しないとこの制度を受けることができません。

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諸々の費用については、その支払いが済んでいなくても、債務が確定していれば、未払費用を計上して費用処理することができます。

例えば、給料・決算賞与・借入金利息・運賃・地代・社会保険料などのように、未払費用に計上できる経費項目はたくさんあるようです。

債務が確定しているとは、その費用について法律上支払う契約があり期末までに支払義務が確定していること、期末までにその債務に基づいて具体的な給付原因となる事実が発生していること、期末までに合理的に金額の見積りができること、以上の３つの条件が満たしている場合をいいます。

例えば、給料の計算期間が当月20日～翌月19日で、支払日が25日となっている会社なら、20日からその月の末日までの給与について、未払給料を計上することができるようです。

そのほか社会保険料、決算賞与、ロイヤリティー、売上割戻し、運賃、地代家賃、広告宣伝費などの諸経費で未払いとなっているものがあれば、もれなく拾いだして未払費用に計上しておくとよいそうです。

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別名、「モッくん」のマンションとまで言われるＷコンフォートタワーの第１期２次４３０戸の販売結果が発表されました。１万６０００組もの来場があり、最高７８倍、平均８.３倍で完売です。都心高層マンションは大人気のようです。

1990年、バブル最盛期では首都圏のファミリー向け新築マンションは約6100万円していました。2000年では約4000万円まで下がっています。それでは、分譲価格が下がれば本当に「買いやすく」なったと言えるのでしょうか。

これだけを比較すると、分譲価格が下がっているのだから「買いやすくなった」と言えるのかもしれません。しかし、我々が手にする収入との比較で見てみると決してそうとも言えないと思います。

都市開発協会が毎年実施している「年収に対するマンション価格の倍率」調査によると、東京圏の平均的マンション（７５平米相当）価格が一般サラリーマン世帯年収の何倍に相当するかというと、2000年では5.29倍、2001年では5.34倍と上昇に転じているようです。

分譲価格が下がっても、住宅ローンの割合で考えると決して緩和されていないことを意味しています。

2000年と2001年についての倍率を比較しますが、15年前までさかのぼってみると、この分譲価格と年収の倍率はほとんど同じ数字となっています。

つまり、バブル前の水準に戻ったというのが現在の状況なのはないでしょうか。短期的には安くなったと言えますが、中期的にみれば「もとの水準に戻った」だけで、本来の価格に落ちついたとも言えるでしょう。

日本不動産鑑定協会がまとめた2000年の「世界地価等調査」によると、標準的な一戸建て住宅価格は東京がニューヨークの3.8倍（平均為替相場で換算）です。

ちなみに世界では第六位となっています。

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よく言われる「資産三分法」というのは、現預金、金融資産、不動産の３つに分けて保有しようというものです。

分散の考え方は人によって異なると思います。何十億という資産がある人は、資産を守り、目減りを防ぐことが重要になると思います。しかし、資産が数十万円、数百万円、数千万円という人であれば、多少リスクにさらしても、運用して増やすことが重要になるかもしれません。

あるいは、まだ20代であれば、多少の失敗はリカバーできますが、定年間近であれば、あまりリスクはとれないでしょう。結婚や出産を控え、出費が予想される人もいれば、独身貴族で稼ぎは全て自分のもの、という人もいるでしょう。

つまり、個々人の資産状況や目的によって、分散すべきか、どう運用するかは異なります。
それに、専業投資家ならいざ知らず、本業を持っている忙しい身の方もいます。いろいろな投資対象に同時に手を出す時間はない人の方が多いのではないでしょうか。

このような方は、何か一つの投資に絞って（集中して）みては、いかがでしょうか？不動産投資に集中するか、株式投資なのか、何にするかは自由ですが、いくつか同時に投資をしても、全てが中途半端になってしまう可能性が高いように思います。

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